Woningwaarderingsstelsel (WWS): punten tellen en maximale huurprijs

“Wat vraagt de buurman?” is geen huurprijsbeleid. Voor het grootste deel van de Nederlandse huurwoningen bepaalt het woningwaarderingsstelsel (WWS) wat je maximaal mag vragen. Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) reikt dat puntensysteem tot en met de middenhuur, is naleving dwingend en handhaven gemeenten. Wie de puntentelling begrijpt, weet precies waar de grens ligt — en waar de ruimte zit.

Actualiteit: de bedragen in het WWS (euro’s per punt, de WOZ-bedragen, de sociale huurgrens) worden elk jaar per 1 januari geïndexeerd. De puntenregels hieronder zijn stabiel; de bijbehorende bedragen staan in Bijlage 3 van het beleidsboek van de Huurcommissie. Controleer die vóór je een prijs vaststelt.

Drie segmenten, één grens die vaststaat

Het puntentotaal bepaalt het segment:

De grens van 186/187 punten is vast en staat in de wet. De grens tussen sociaal en midden schuift jaarlijks mee met de indexatie — daarom noemen we hier geen getal, dat staat in de bijlage van de Huurcommissie.

De twaalf rubrieken van het WWS

Het beleidsboek van de Huurcommissie (versie januari 2026) telt punten in twaalf rubrieken. De belangrijkste regels per rubriek:

1. Vertrekken — woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer: 1 punt per m². Meet de oppervlakte van muur tot muur, volgens de meetvoorschriften in het beleidsboek.
2. Overige ruimten — berging, zolder, garage, kelder: 0,75 punt per m².
3. Verwarming en verkoeling — punten per verwarmd vertrek, extra voor verkoeling.
4. Energieprestatie — het energielabel. Goede labels leveren veel punten op (een A++++ eengezinswoning: 62 punten); slechte labels kosten punten: E −4, F −9, G −15. Zonder geldig label telt het bouwjaar.
5. Keuken — de lengte van het aanrecht en de aanwezige voorzieningen.
6. Sanitair — toilet, wastafel, douche, bad, met opslag voor extra voorzieningen.
7. Woonvoorzieningen voor personen met een handicap.
8. Buitenruimten — privé-buitenruimte: minimaal 2 punten, daarna 0,35 punt per m². Gemeenschappelijke buitenruimte: 0,75 punt per m², gedeeld door het aantal adressen.
9. Gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen.
10. Gemeenschappelijke parkeerruimten.
11. WOZ-waarde — twee onderdelen: een vast aantal punten per schijf van de WOZ-waarde, plus punten voor de WOZ-waarde per m². De bedragen achter die punten worden jaarlijks aangepast. Uitgangspunt is de laatst vastgestelde WOZ-waarde op de peildatum vóór het sluiten van het contract.
12. Bijzondere voorzieningen — onder meer zorgwoningen.

Daarbovenop komen opslagen die niet in punten maar in procenten werken: een rijksmonument mag tot 35% boven de maximale huur, een provinciaal of gemeentelijk monument tot 15%. Voor nieuwbouw die na 1 juli 2024 in gebruik is genomen en waarvan de bouw vóór 1 januari 2028 is gestart, geldt twintig jaar lang een opslag van 10%.

Vier regels die verhuurders verrassen

1. De WOZ-cap. De WOZ-waarde mag voor maximaal 33% van het puntentotaal meetellen. Die begrenzing geldt vanaf 187 punten (vóór de Wet betaalbare huur was dat 142). Het venijn: zakt een woning door de cap van 187 of meer naar minder dan 187 punten, dan wordt het totaal op 186 punten gezet — en is de woning alsnog gereguleerd. Juist in dure steden met kleine woningen is dit de regel die het segment bepaalt.

2. Het energielabel is nu een echte hefboom. Vóór 2024 leverde een slecht label hooguit weinig punten op; nu kost het punten. Het verschil tussen een G- en een A-label kan tientallen punten zijn — genoeg om een woning van middenhuur naar vrije sector te tillen, of andersom. Verduurzamen is daarmee ook huurprijsbeleid.

3. Het contract beschermt je niet. Een afgesproken huur boven het WWS-maximum is niet afdwingbaar. De huurder kan de aanvangshuur laten toetsen en verlagen — met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum. Hoe dat loopt lees je in Naar de Huurcommissie.

4. De gemeente kijkt mee. Sinds de Wet betaalbare huur kunnen gemeenten handhaven op verhuurders die structureel te veel vragen, met bestuurlijke boetes. Dat staat los van wat de huurder zelf onderneemt.

Gemeubileerd verhuren en het puntensysteem

Een veelgestelde vraag: tellen meubels mee? Nee. Het WWS waardeert de woning, niet de inboedel. De maximale huurprijs uit de puntentabel is de kale huur. Voor meubilering en stoffering mag je een aparte, redelijke vergoeding vragen — apart benoemd in het contract, gebaseerd op de werkelijke waarde van wat je ter beschikking stelt. Wie de meubelvergoeding gebruikt om een te lage maximale huur op te vullen, ziet die constructie bij de Huurcommissie sneuvelen. Hetzelfde geldt voor servicekosten: werkelijk gemaakte kosten, jaarlijks afgerekend, nooit verkapte huur.

Voor verhuur aan expats — vaak gemeubileerd én in het duurdere segment — is de WOZ-cap de regel om eerst te toetsen. Zie Woning verhuren aan expats.

Zo bereken je je punten: stappenplan

1. Verzamel de gegevens: plattegrond of meetrapport (oppervlakte per ruimte), de laatst vastgestelde WOZ-waarde (WOZ-waardeloket), het energielabel (EP-online), en een lijst van keuken- en sanitairvoorzieningen.
2. Maak een eerste telling met onze WWS-puntencalculator. Die is indicatief en bedoeld om te zien in welk segment je ongeveer landt.
3. Doe de officiële Huurprijscheck van de Huurcommissie voor de bindende telling en de bijbehorende maximale huurprijs.
4. Zit je onder 187 punten: hanteer het maximum als plafond, niet als richtprijs. Of je het plafond ook waarmaakt, bepalen kwaliteit, ligging en de markt.
5. Zit je op 187 of hoger: controleer eerst de WOZ-cap, dan pas het marktonderzoek. Vergelijk met vergelijkbaar aanbod en reken leegstand mee — een maand leeg kost meer dan een iets scherpere prijs.
6. Tel opnieuw na een verbouwing, een nieuw energielabel of een nieuwe WOZ-beschikking. Punten bewegen mee, en bij een nieuwe verhuring geldt de telling van dat moment.

Wat te doen als de huur nu al te hoog is

Verhuur je al en blijkt de huur boven het WWS-maximum te liggen? Dan is afwachten de slechtste optie. Een huurder kan bij de Huurcommissie de aanvangshuur laten toetsen; bij een gereguleerde woning kan dat leiden tot verlaging met terugwerkende kracht. Verlaag zelf, leg het vast en voorkom een procedure. Voor de jaarlijkse verhoging in alle segmenten gelden aparte maxima — zie Huurverhoging: wat mag.